当前位置:首页 >> 行业动态

[博鳌演讲] 陈淮:房地产去库存化的四大要素



陈淮:著名经济学家、中国社科院研究生院城乡建设经济系主任

昨天的房地产市场化30年对话主题,主持人问了三个问题:中央的去库存你怎么看?第二个问题,为什么那么多豪宅没人管?第三,这么多年的市场调控你怎么看?他问的全不是市场化,都是政府介入的特征。

去库存化有这么几个特点,很多人都是政府想方设法动员老百姓买房子,把房子卖掉就叫去库存化,直观的意义上这样的,但是去库存从深层次上其实是一种供求关系失衡的正常表现对此,博尚高见也这样认为,房地产业供大于求和供不应求的反复交替,本来就是这个领域中常态的现象。

刚才我在来会场的时候,碰到一个郑州的开发商,他说今年郑州的房价涨得很多,我说你的郑东新区积20年厚积薄发,到今天上涨了。其实浦东开发也经历了十余年卖不出去,供大于求、鬼城、库存的过程,一个新城区的培育是经常需要一个周期的。房地产供大于求、供不应求的反复交替,并不等于说今年的去库存化不是一个重要的任务,我认为去库存化要和以下的几个方面相结合。

第一,和城市结构的调整相结合。我们在过去十余年的调控中,特别是上届政府的十年调控中,主要着力点在抑制房价。其实房价的异动,主要是沿海大城市和超大城市。

为什么这些城市的房价会出现异动呢?因为人口过度向少数特大、超大城市集聚和集中,也就是说我们没有能够实现大中小城市的协调发展,人口均衡地向不同规模的城市分布而导致的。

今天的去库存化中,我们注意到的分化问题本质上仍然是这样一个二三线、中小城市、小城镇发展严重不足导致的。如果我们简单地加大沿海超大城市的供给,在去库存化中消除这种分化,我们差不多在向全社会发出一个政府在号召人们更多地向特大、超大城市涌入的信号。

2002年受领导委派,我曾经考察过巴黎的基础设施,包括停车场,当地的市政部门就给我们介绍说,我们曾经也用过努力建停车场的办法来消除停车难,后来发现每多建一个停车场,就会引来3辆半车,反而变得更加拥堵。

博尚高见提醒:我们一个城市有100户家庭要买房,结果只有10套房,10户家庭买到房子了,政府说这个价格太高了,我们要把价格降一些,让7成人都买得起,假如说把房价降下来了,这个城市有100户想改善,只有10户买到了,现在有多少人想改善而没改善,人们以为是90户,如果你把价格降到7成人都买得起的程度,你会发现想改善而没有改善的群体有140户,因为价格降低了,会有更多的群体要搬到这个城市住。

我们一定要把去库存,着眼于中长期的大中小城市的协调发展放在眼里,作为去库存化的政策组成部分。

第二,去库存一定要和发展租赁市场密切结合。不是简单地把政府手里的地去库存到开发商那里,开发商手里的在建工程去库存到一些持有的,而不去住的房子。我们把它卖掉了,没有人住,它仍然是库存,仍然是资源的浪费和闲置。发展租赁市场是去库存必不可少的一个最重要的环节,这一点从去年末的政策体系中已经明确地提出来了,但是可惜的是在2016年,我们没有看到在发展租赁市场上。(博尚高见也认为:租赁市场可以有效利用闲置房,又能创造利润,是一举两得的事。)

像去年末中央经济工作会议明确提出的那样,采取太多的明显举措,比如说鼓励个人和自然人多购房,持有住房,作为租赁的业主这样的政策,以及在相应的税负体系上也没有明确的指向,以至于我们的媒体到今天还在三天两头热炒房地产税,你赶快把房子抛掉吧,政府马上要对第二套、第三套房收重税了,这都是误解,都是政府需要明确站出来加以解释的地方。

房地产税的功能很多,首先是把间接税转变为直接税为主的税负体系,和调房价没有关系;其次就是动员闲置资源,提高资源的利用效率,绝不是说简单的惩罚富人。如果没有人买第二套房,租赁市场怎么发展?租赁市场既是去库存化的重要途径,又是合理配置住房资源、提高资源利用效率,满足中低端群体住房需求必不可少的组成部分。去库存化和大力发展租赁市场密切结合。

第三,去库存化要和鼓励中低收入群体、中低端群体合理改善住房需求密切结合。从十二五起,我们重视住房保障体系,重视建保障房,在十三五开局的时候,我们又提出这个保障房建设要和棚户区改造更密切地结合起来,但是无论是十二五期间的3600万套保障房,还是十三五期间的棚户区改造,都是低端群体的保障含义。

作为市场化的去库存,又不是简单的鼓励那些富有的人群或者充裕的货币作为投资需求,来占有这些资源,一定要努力地使它们尽可能多地和普通人民群众的住房条件改善密切结合。比如说以一换一,从较小的住房换到较大的住房,从满足基本需求型功能的住房换到具有舒适性、改善性功能的住房,从一个远离工作地的住房换到离自己更近的交通条件下的住房,以及其它的一些改善性需求。

改善性需求我没时间跟大家更多的说,但是我们简单地说,不是简单地把这些房子卖掉,而是把这些房子卖掉的同时,使更多的人民群众分享房地产业和市场化、城市化发展带来的好处,更多地享受居住条件改善这样的一个收益。

第四,去库存化要和风险的合理配置密切结合。不是让一些国企把房子买下来持有就叫去库存化了,房子还是闲着的。实际上房地产业的风险转嫁到国企,或者国企的债权人的头上,这并没有实现我们所说的风险合理配置。

实际上市场化本身的机制就具有风险自然的、均衡的配置的问题。我们目前的间接融资方式,实际上就是一个风险集中的方式,不能够把风险合理地配置在业主、开发商,以及市场的投资者头上,直接融资就是在开发商和业主与货币提供者之间。除了银行之外,增加另外一个承担风险的投资者群体,比如说发债券,比如说上市,当然房地产业更多的适合的是债权融资,而不是股权融资,因为房地产业自身并没有太多的固定资产,虽然买的地和房子在其它的步骤是整合资产,但是在开发商手里只是一种流动性资产。

风险配置是一个较大的话题,我们今天也没有太多的时间展开,但是我今天想说,在去年末的中央经济工作会议上特别强调今年去库存是一个重要的任务,我认为是正确的。但是我个人的看法是,我们去年末在提出去库存化、去杠杆化的时候,对去库存化的问题估计得过于严重了,对于分化的问题估计的严重不足,现在看起来,在今天的博鳌房地产论坛上,对这个问题讨论的还不够多、不够深入,仅供大家参考,谢谢大家。

(来源:观点地产网)